Все о переуступке квартиры в новостройке

Сегодня есть несколько способов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из возможных способов покупки квартиры в новом доме. Cмысл переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа квартиры.

Покупая жильё на условиях цессии, оформляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Эта сторона выступает в роли продавца. Продавцом может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления такого двухстороннего договора застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку потребуется, если,, полностью не исполнены финансовые договоренности (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность конечному покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по уступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на незавершенный объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае когда была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добропорядочности продавца, передающего Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Иногда, когда девелопер требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в ДДУ.

Кто может продать жильё по переуступке?

Приобрести жильё в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди либо юридические лица, а также закрытые ПИФ. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что покупали недвижимость с целью дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в такой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве новостройки подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: отделочные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и прочие. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством готового жилья.
• Собственники, которые покупают недвижимость для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности в дальнейшем.

Что требуется от покупателя новостройки по переуступке?

Приобрести квартиру на условиях переуступки может практически каждый. Однако наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к сроку сдачи объекта квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, однако большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные плюсы квартир по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа по договору ДДУ сопряжена с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает шанс купить недвижимость в новостройке, когда все уже распродано. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить доход на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите список документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

Чтобы зарегистрировать договор переуступки по всем правилам, обе стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• Когда продавец состоит в браке, необходимо предоставить согласие на продажу недвижимости в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Новое Сертолово в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки